No caso de imóveis, um ativo cujo valor depende em grande parte da localização, nem sempre é fácil tirar conclusões generalizadas em termos globais. “É certamente verdade que os mercados imobiliários divergem bastante em cada região - e mesmo dentro das cidades ou bairros específicos”, afirma Markus. “A oferta e demanda pode variar significativamente entre uma economia e outra. Você também precisa levar em conta fatores como diferenças legais, diversos regulamentos fiscais e restrições para investimentos estrangeiros.”

Mas ao examinar o mercado por uma lente internacional, a gente percebe certos padrões e correlações. Vejamos o atual ambiente macroeconômico: diante do cenário de uma política monetária mais restritiva e do aumento dos ganhos com propriedades, o rendimento do fluxo de caixa de imóveis virou um componente relativamente grande do retorno total. Nesses momentos, os investidores em imóveis focam geralmente em segmentos imobiliários específicos, como o mercado residencial ou de logística, que oferecem a possibilidade de aumentar o aluguel para compensar a atual inflação.

“A identificação das tendências maiores exige uma combinação de análise em nível macro e um entendimento profundo das dinâmicas do mercado local”, explica Markus. “Os clientes querem entender como as mudanças nos indicadores econômicos em nível global podem permear e afetar os mercados imobiliários locais nos quais operam.”

A seguir, Markus compartilha conosco seis direções para viajar pelo mercado imobiliário e como investidores internacionais podem usá-las para tirar proveito delas.

1. Foco na habitação para aluguel

As populações do mundo todo estão tendo que lidar com a falta de habitação. Os custos crescentes para a construção, a urbanização rápida, o crescimento populacional e a escassez de terrenos – principalmente nas e ao redor de cidades – criaram em conjunto um mercado de pouca oferta e grande demanda. Em um ambiente com preços de casas e taxas de juros elevados, muitos que queriam comprar sua primeira casa própria terão dificuldade para conseguir uma hipoteca ou financiamento. Com isso, a demanda residencial está se deslocando do imóvel ocupado pelo proprietário para o setor de aluguel.

Portanto, o setor residencial de aluguel está se tornando uma proposta cada vez mais atraente para os investidores. Dados históricos do mercado imobiliário mostram que a renda com aluguéis residenciais tem o potencial de entregar retornos ajustados ao risco atrativos, além de servir como proteção forte para períodos com maior inflação. Com um volume anual de transações de mais de 200 bilhões de dólares, os EUA são, de longe, o maior e mais líquido mercado de aluguel de imóveis do mundo. Na Europa, a Alemanha também possui um mercado imobiliário de aluguel bastante líquido, com um volume transacional de quase 20 bilhões de dólares por ano.

2. Viva o verde para um rendimento de longo prazo

A incorporação dos princípios ecológicos de construção na sua estratégia de investimento não só demonstra um compromisso para diminuir os riscos climáticos, mas pode também trazer retornos saudáveis. A chegada de novas tecnologias que reduzem o uso dos recursos, tais como painéis solares, um isolamento robusto e dispositivos que economizam água, oferecem aos investidores possibilidades para economizar a longo prazo e aumentar a rentabilidade. Elas também são cada vez mais exigidas para atender os regulamentos cada vez mais rigorosos e os incentivos implementados pelos governos para promover uma construção e manutenção sustentável dos imóveis.

Nos últimos anos, vimos um amplo debate em relação à existência de um chamado “prêmio de imóvel verde”, no qual os inquilinos pagam alugueis mais caros para imóveis comerciais com certificados ecológicos e os investidores pagam valores mais altos para comprar estes ativos. Um estudo feito pelo MSCI que avaliou os preços pagos por escritórios em Londres e Paris, mostra que realmente surgiu este prêmio em prédios que possuem uma classificação de sustentabilidade das autoridades que estabelecem padrões de construção em comparação com imóveis que não alcançaram estes padrões. A longo prazo, o maior risco do valor de um imóvel com emissões mais elevadas também será levado em conta para o processo de valorização. O preço de mercado destes imóveis refletirão o capital necessário para realizar a modernização indispensável relacionada ao clima.

3. Logística - uma proposta em movimento

Com o crescimento do comércio eletrônico, a procura por centros logísticos e instalações de distribuição aumentou significativamente. À medida que mais consumidores compram on-line, há uma maior necessidade de armazenamento, separação e transporte eficientes dos produtos. Ao investir em centros logísticos, os investidores têm acesso a este mercado em expansão e se beneficiam do crescimento do comércio eletrônico.

Este setor ficou principalmente popular entre investidores institucionais, inclusive fundos de pensão, fundos de participações privadas e fundos de investimento imobiliário (FIIs). Sua atração se explica, entre outros aspectos, com o fato de que os centros logísticos oferecem uma estabilidade de renda, pois geram contratos de aluguel de longo prazo com locatários com boa reputação, inclusive os gigantes do comércio eletrônico. Também vale lembrar que, devido à necessidade de uma distribuição e operação da cadeia de suprimento eficientes, os centros logísticos geralmente se encontram em locais estratégicos, próximos aos grandes núcleos de transporte, rodovias, portos e centros urbanos. Principalmente os centros logísticos localizados no ultimo trecho de centros urbanos serão futuramente cada vez mais importantes.

4. Aproveite a onda da repatriação

O conceito de “repatriação”, com a qual as operações de fabricação ou comerciais voltam para o país de origem, se popularizou bastante nos últimos anos. A pandemia da COVID e as incertezas geopolíticas destacaram as vulnerabilidades das cadeias de suprimentos globais, causando interrupções no transporte, na logística e na disponibilidade de produtos essenciais. Esta tendência também foi impulsionada pelo aumento dos salários nos locais tradicionais de offshoring e pela crescente automação e robotização dos processos de produção.

Como reação, várias empresas repensaram suas estratégias da cadeia de suprimento para reforçar a sua resiliência e reduzir sua dependência de economias estrangeiras. Estes esforços de repatriação exigem despesas significativas de capital e representam grandes oportunidades para investidores. Investimentos em propriedades industriais bem localizadas que possuem uma infraestrutura e comodidades adequadas podem gerar um rendimento atrativo com a receita de locação e a possível valorização do capital. Em alguns casos, a repatriação pode envolver a transformação ou revitalização de ativos imobiliários, permitindo aos investidores explorar novas oportunidades de redesenvolvimento ou adaptação de imóveis já existentes em espaços industriais modernos.

5. Espaço como serviço

Com a possibilidade de trabalhar remotamente de qualquer lugar no mundo, o ambiente tradicional de escritórios será diferente no futuro. Empresas globais ainda devem precisar de uma sede em um local comercial centralizado para fins de representação e colaboração, mas provavelmente não precisarão ter escritórios em cada cidade ou país do mundo. Pensando nisso, provedores de escritórios flexíveis já podem ser uma alternativa atrativa para corporações internacionais. Assim, as empresas podem escolher entre uma variedade de serviços adicionais, inclusive TI, limpeza, alimentação e serviço de portaria, além do espaço tradicional de escritórios.

Do mesmo modo, o mercado imobiliário de ciências biológicas oferece opções interessantes de investimento, com uma procura cada vez maior por espaços com laboratórios completamente equipados. Isso permite a empresas start-up usar seu dinheiro para a pesquisa e o desenvolvimento em vez de usar as despesas de capital para equipar seus laboratórios. Em comparação com escritórios tradicionais, os espaços laboratoriais acabam sendo um investimento mais defensivo, pois os pesquisadores do setor das ciências biológicas precisarão usar os equipamentos nos seus laboratório e não podem trabalhar de forma remota.

6. Abra caminho para a infraestrutura

Quando pensamos em investimentos imobiliários, imaginamos automaticamente edifícios, sejam eles imóveis comerciais como espaços para escritórios ou fábricas, ou imóveis residenciais como casas ou prédios de apartamentos. Mas não podemos ignorar a infraestrutura, ou seja, os investimentos envolvendo a compra, o desenvolvimento ou a operação dos ativos físicos que fornecem os serviços essenciais ou apoiam a atividade econômica.

Investimentos em infraestrutura são especialmente interessantes para investidores em tempos de volatilidade econômica, como no presente momento, pois não são cíclicos. Eles fornecem serviços essenciais, apoiam o funcionamento empresarial e (literalmente) abrem caminho para a atividade econômica, além de oferecer um certo grau de isolamento contra crises econômicas. Muitas vezes, estes ativos têm um período de locação prolongado que pode variar entre vários anos a várias décadas, podendo gerar fluxos de caixa estáveis e previsíveis a longo prazo. Por exemplo, aeroportos ou rodovias concessionadas geram normalmente sua receita por meio de taxas dos usuários ou pagamentos da locação.

Com os crescentes déficits governamentais em vários países e a pressão para a transição energética, a procura por capital privado para fechar a lacuna entre a despesa de capital almejada com infraestrutura e a possibilidade dos governos de gastar só aumenta.