Da mesma forma que novas técnicas de construção mais avançadas permitiram construir imóveis mais rapidamente nos últimos anos, surgiram inúmeros instrumentos financeiros inovadores, oferecendo aos investidores novos caminhos para o mercado imobiliário. Listados ou não listados? Patrimônio ou dívida? Fundos mútuos ou ’trusts’ de investimento? Esta enorme variedade de veículos de investimento oferece aos investidores maiores oportunidades para diversificar suas carteiras, mas entender qual forma de investimento atende melhor suas necessidades pode ser uma tarefa difícil.

As principais diferenças entre o investimento direto e indireto em imóveis

De modo geral, os veículos de investimento imobiliário podem ser divididos em duas categorias: diretos e indiretos. Como já diz no nome, o investimento imobiliário direto leva os investidores a comprar diretamente imóveis físicos - tais como edifícios comerciais, casas, centros logísticos ou hotéis - com o objetivo de gerar renda e a valorização do capital. A abordagem indireta, por outro lado, envolve investir em imóveis por meio de instrumentos, tais como fundos de investimento imobiliário (REITs, sigla em inglês, ou FIIs) ou fundos negociados em bolsa (ETFs) em vez de ser proprietário(a) dos imóveis em si.

De acordo com Markus Waeber, Chefe da Assessoria de Investimentos Imobiliários Indiretos e Inteligência no Julius Baer, o investimento indireto atrai muitos investidores porque tem menos obstáculos ao acesso que o investimento direto. “Se você não for um investidor abastado ou institucional com ativos substanciais para investir, é difícil construir uma carteira global de imóveis pela rota direta”, afirma ele. “Não existem muitos investidores individuais que têm o capital disponível para comprar propriedades no setor comercial, por exemplo, onde edifícios comerciais em locais estratégicos podem chegar a valores de nove dígitos.”

As barreiras de saída também são mais baixas nos investimentos imobiliários indiretos, no sentido de que você pode geralmente liquidar sua posição com muito mais rapidez. “Quando você compra uma casa ou uma propriedade comercial, você geralmente está imobilizando seus recursos financeiros por vários anos”, diz Markus. “Fundos imobiliários e ações permitem acessar o patrimônio que você consegue construir com maior facilidade e redirecionar os fundos para outras oportunidades de investimento que cruzam seu caminho.”

Veículos diferentes oferecem diversos retornos

Além dos aspectos da acessibilidade e da liquidez, as opções diretas e indiretas do investimento imobiliário divergem também em termos de parâmetros de risco/retorno. Embora cada veículo de investimento tenha seus atributos de risco específicos, os investimentos indiretos apresentam geralmente um maior potencial de diversificação, especialmente nas mãos de profissionais de gestão de patrimônio, enquanto investimentos diretos oferecem a possibilidade de maiores retornos, exigindo, no entanto, um envolvimento mais ativo e um entendimento sólido do mercado.

“É importante avaliar seu apetite de risco com cuidado antes de fazer qualquer alocação,” explica Markus. “Se você investe em um fundo imobiliário residencial suíço, por exemplo, o retorno anual do fluxo de caixa é tipicamente em torno de 2-3%. No contexto do mercado imobiliário, isso seria considerado uma opção defensiva”, afirma Markus.

O investimento imobiliário direto oferece a possibilidade de obter um retorno maior, por meio da renda com aluguéis bem como pela valorização do capital. O aluguel dos imóveis comprados a locatários garante um fluxo de caixa constante enquanto o valor da propriedade pode aumentar com o tempo. Estatísticas da Invesco revelam que no período entre 2001 e 2020, a renda de imóveis contribuiu globalmente em maior parte para o retorno total que a renda de ações globais (confira a tabela a seguir). Isso indica que uma carteira que inclui imóveis globalmente diversificados tem o potencial de diminuir os riscos.

Investidores que se sentem à vontade tomando uma atitude mais agressiva podem até querer se envolver na construção de novas propriedades, grandes reformas ou redesenvolvimentos. Isso pode gerar retornos impressionantes, explica Markus: “Se você tiver capital suficiente e um horizonte de investimento mais estendido, você poderia participar da construção de apartamentos, vendê-los no mercado e conseguir um retorno de 20% ou mais.”

Mesmo assim, ele diz que esta forma de investimento imobiliário deve ser abordada com muito cuidado. “Os retornos possivelmente lucrativos de uma estratégia como construir para vender pode até soar tentador para muitos investidores, mas ela exige um envolvimento ativo e um entendimento sólido do mercado local,” afirma Markus.

Vantagens de olhar mais perto de casa

Tradicionalmente, esta necessidade de entender o mercado local levou os investidores imobiliários a focar mais no seu próprio país. “Os imóveis são basicamente uma classe de ativos local impulsionada pela demografia e as tendências econômicas,” explica Markus. “Por causa disso, muitas vezes pode ser mais eficaz, sob uma perspectiva de desempenho, investir no seu mercado local ou se deixar orientar por especialistas em países específicos em vez de investir “cegamente” em um fundo global que cobre diversos mercados”, acrescenta Markus.

No entanto, a falta de oportunidades de investimento em vários mercados domésticos levou os investidores a construir uma carteira internacional. Grandes investidores institucionais e fundos soberanos ajudaram a impulsionar esta mudança atraídos pela renda geralmente estável, a oportunidade de diversificação e as várias possibilidades para reduzir os riscos e aumentar os retornos.

Markus recomenda aos investidores ativos no mundo todo a avaliar cuidadosamente os diferentes fatores antes de fazer uma alocação. “Além das considerações como flutuações cambiais ou leis fiscais no exterior, é importante entender quais instrumentos estão disponíveis em quais jurisdições.” Ele cita como exemplo o mercado do país de origem do Julius Baer, a Suíça: “Os FIIs são normais na maior parte da Europa, Ásia e dos EUA, mas não são disponibilizados na Suíça. Aqui, entretanto, temos fundos listados que você não encontra em outros países, onde é possível investir em fundos abertos não listados.”

“Caia na real” quando o assunto é avaliar seus recursos

A baixa correlação com outros países e classes de ativos é parte da atração do mercado imobiliário como classe de ativos, pois atende de forma eficaz o desejo de diversificação dos investidores. Mas apesar do número crescente de opções em vários mercados do mundo - o que fez com que os investimentos internacionais sejam mais acessíveis do que nunca - a incrível quantidade de variáveis em jogo significa que os investidores imobiliários, como em outras classes de ativos, deveriam usar uma abordagem núcleo-satélite, recomenda Markus. “No caso de imóveis, por exemplo, pode fazer sentido elaborar uma estratégia de núcleo em volta, digamos, de uma propriedade integralmente alugada com baixa alavancagem em uma localidade privilegiada, complementando isso com satélites, tais como uma exposição ao desenvolvimento de propriedades ou investimentos que agregam valor com uma relação mais alta entre empréstimo e valor.”

Não importa como os investidores escolhem obter exposição, o caso de investimentos imobiliários de longo prazo como classe de ativos é atrativo, pois os números dos pesquisadores em ativos alternativos Prequin revelam que 90% dos investidores têm a intenção de manter ou aumentar sua alocação em imóveis a longo prazo. Já que ambas as abordagens de investimentos imobiliários, diretos e indiretos, têm suas vantagens específicas, a escolha entre elas dependerá de fatores como preferência pessoal, capital disponível, tolerância a riscos e em que medida o investidor deseja se envolver.

Outro aspecto crucial para um investidor é avaliar seus próprios recursos para analisar sua alocações - principalmente diante do ambiente atual em que as taxas de juros estão mudando, sendo cada vez mais importante selecionar os instrumentos e as estratégias certas. “É essencial que os investidores busquem conselhos dos profissionais que têm a experiência, rede e conhecimento necessários. O mercado imobiliário pode oferecer retornos atrativos contínuos, mas isso também exige experiência e uma visão de longo prazo”, afirma Markus. “Como em outras classes de ativos, é o tempo no mercado - e não a cronometragem do mercado - que é a maneira mais eficaz para maximizar seus retornos de imóveis.”