Così come negli ultimi anni le tecniche edilizie sempre più avanzate hanno permesso di accelerare la realizzazione degli immobili, è nata una serie di strumenti finanziari innovativi che offrono agli investitori nuovi percorsi di accesso al settore immobiliare. Titoli quotati o non quotati? Azioni o obbligazioni? Fondi comuni o fondi d’investimento? Questo fiorente assortimento di strumenti di investimento può offrire agli investitori maggiori opportunità di diversificare il proprio portafoglio, ma capire quale sia la forma di investimento più adatta alle proprie esigenze può essere un compito scoraggiante.

Investimenti immobiliari diretti e indiretti: le principali differenze

In linea di massima, gli strumenti di investimento immobiliare possono essere suddivisi in due categorie principali: diretti e indiretti. Come suggerisce il nome, in quelli diretti gli investitori acquistano direttamente immobili fisici, come edifici per uffici, immobili residenziali, centri logistici o alberghi, con l’obiettivo di generare reddito e apprezzare il capitale. L’approccio indiretto, invece, prevede l’investimento in immobili attraverso strumenti come i real estate investment trust (REIT) o gli exchange-traded fund (ETF), piuttosto che la proprietà di immobili fisici.

Secondo Markus Waeber, Head Indirect Real Estate Advisory & Intelligence di Julius Baer, gli investimenti indiretti attirano molti investitori per le loro minori barriere all’ingresso rispetto a quelli diretti. «A eccezione di UHNWI o investitori istituzionali con un patrimonio investibile molto consistente, è difficile costruire un portafoglio immobiliare globale per via diretta», afferma. «Non sono molti i singoli investitori che dispongono del capitale per acquistare immobili commerciali, ad esempio, edifici per uffici in posizioni strategiche che arrivano a costare cifre a nove zeri.»

Anche le barriere all’uscita sono più basse negli investimenti immobiliari indiretti, nel senso che in genere è possibile liquidare la posizione molto più rapidamente. «Quando si acquista una casa o un immobile commerciale, in genere si impegnano le proprie finanze per molti anni», afferma Markus. «I fondi e le azioni immobiliari permettono di accedere più facilmente al patrimonio accumulato e di reindirizzare i fondi verso altre opportunità di investimento qualora si presentino.»

Diversi veicoli offrono rendimenti diversi

Oltre all’accessibilità e alla liquidità, gli investimenti immobiliare diretti e indiretti differiscono anche in termini di parametri di rischio-rendimento. Sebbene ogni strumento d’investimento abbia proprie caratteristiche di rischio, in generale gli investimenti indiretti offrono un maggiore potenziale di diversificazione, soprattutto nelle mani di professionisti della gestione patrimoniale, mentre gli investimenti diretti offrono la possibilità di ottenere rendimenti più elevati, ma in genere richiedono un coinvolgimento più attivo e una solida comprensione del mercato.

«È importante valutare attentamente la propria propensione al rischio prima di effettuare un’allocazione», spiega Markus. «Se si investe in un fondo immobiliare residenziale svizzero, ad esempio, il rendimento annuo tipico del cashflow potrebbe essere dell’ordine del 2-3%. Nel contesto del mercato immobiliare, tale opzione è considerata difensiva», afferma Markus.

Gli investimenti immobiliari diretti offrono un potenziale di rendimento più elevato, sia attraverso il reddito da locazione sia mediante l’apprezzamento del capitale. Mettendo in locazione le proprietà acquistate si ottiene un cashflow costante, mentre il valore delle proprietà può aumentare nel tempo. Le statistiche di Invesco rivelano che, nel periodo 2001-2020, il reddito da immobili a livello globale ha contribuito a una quota maggiore del rendimento complessivo rispetto al reddito da azioni globali (cfr. tabella seguente). Ciò indica che un portafoglio che include immobili diversificati a livello globale può mitigare il rischio.

Gli investitori disposti ad assumere un atteggiamento più aggressivo potrebbero optare per la costruzione di nuovi immobili, ristrutturazioni importanti o riqualificazioni. Questo può generare rendimenti impressionanti, spiega Markus: «Se si dispone di un capitale sufficiente e di un orizzonte d’investimento ampio, si può partecipare alla costruzione di appartamenti, venderli sul mercato e ottenere un rendimento del 20% o più.»

Sottolinea, però, che questa forma d’investimento immobiliare deve essere gestita con cautela. «I rendimenti potenzialmente elevati di una strategia come il “build-to-sell” possono sembrare allettanti per molti investitori, ma tale approccio richiede un coinvolgimento attivo e una solida comprensione del mercato locale», afferma Markus.

I vantaggi di una ricerca locale

Tradizionalmente, la necessità di comprendere il mercato locale ha fatto sì che gli investitori immobiliari si concentrassero sul mercato nazionale. «L’immobiliare è fondamentalmente una classe di investimento locale, trainata dai dati demografici e dalle tendenze economiche locali», afferma Markus. «Per questo spesso può essere più efficace, dal punto di vista della performance, investire nel mercato locale o farsi guidare da specialisti in determinati Paesi, piuttosto che investire “alla cieca” in un fondo globale che copre molti mercati diversi», aggiunge Markus.

La scarsità di opportunità di investimento in molti mercati nazionali ha spinto però gli investitori a costruire un portafoglio internazionale. I grandi investitori istituzionali e i fondi sovrani hanno favorito questo passaggio, attratti dal reddito generalmente stabile, dalle possibilità di diversificazione e dalle diverse possibilità di ridurre i rischi e aumentare i rendimenti.

Markus consiglia agli investitori attivi a livello globale di valutare attentamente i diversi fattori prima di effettuare un’allocazione. «Oltre a considerazioni come le fluttuazioni valutarie o le leggi fiscali di Paesi esteri, è importante capire gli strumenti nelle varie giurisdizioni.» Cita l’esempio della Svizzera, mercato domestico di Julius Baer: «I REIT sono disponibili in gran parte dell’Europa, dell’Asia e degli Stati Uniti, ma non in Svizzera, dove però ci sono fondi quotati che non esistono in altri Paesi, in cui ci sono fondi aperti non quotati.»

Siate realistici quando si tratta di valutare le vostre capacità

La bassa correlazione con altri Paesi e classi di investimento fa parte del fascino dell’immobiliare, che soddisfa il desiderio di diversificazione degli investitori. Tuttavia, se da un lato il crescente numero di opzioni in molti mercati internazionali ha reso gli investimenti transfrontalieri più accessibili che mai, dall’altro la vertiginosa serie di variabili in gioco fa sì che gli investitori nel settore immobiliare, come in altre classi di investimento, dovrebbero perseguire un approccio core-satellite, come suggerisce Markus. «Nel caso dei beni immobili, ad esempio, può essere sensato costruire una strategia core attorno, ad esempio, a un immobile completamente locato con una bassa leva finanziaria in una posizione privilegiata, completando il tutto con dei satelliti come l’esposizione allo sviluppo immobiliare o a investimenti a valore aggiunto con un rapporto prestito/valore più elevato.»

Indipendentemente dal modo in cui gli investitori scelgono di esporsi, l’opportunità di investimento a lungo termine nella classe di investimento dell’immobiliare è convincente, con i dati dei ricercatori di attivi alternativi di Prequin che rivelano che il 90% degli investitori intende mantenere o aumentare le proprie allocazioni all’immobiliare nel lungo periodo. Poiché sia l’approccio diretto che quello indiretto agli investimenti immobiliari offrono vantaggi specifici, la scelta tra i due dipende da fattori quali le preferenze individuali, il capitale disponibile, la propensione al rischio e il grado di partecipazione dell’investitore.

È inoltre fondamentale che l’investitore esamini le proprie capacità di valutare le allocazioni, soprattutto alla luce dell’evoluzione dei tassi d’interesse, che rende ancora più importante la selezione degli strumenti e delle strategie giuste. «È fondamentale che gli investitori si rivolgano a professionisti con la necessaria esperienza, rete e conoscenza. L’immobiliare può offrire interessanti rendimenti a lungo termine, ma ciò richiede anche una visione esperta e a lungo termine», afferma Markus. «Come in altre classi di investimento, il modo più efficace per massimizzare i rendimenti degli immobili è il tempo di permanenza sul mercato, piuttosto che il market timing.»