Nel caso dell’immobile, un bene il cui valore è sostenuto in larga misura dalla posizione, non è sempre facile trarre conclusioni generalizzate in termini globali. «I mercati immobiliari differiscono notevolmente da una regione all’altra e persino all’interno di specifiche città o quartieri», afferma Markus. «L’offerta e la domanda possono variare notevolmente da un’economia all’altra. Bisogna poi tenere conto di fattori come le differenze legali, le diverse normative fiscali e le restrizioni agli investimenti esteri.»

L’esame del mercato attraverso un’ottica internazionale fa tuttavia luce su alcuni modelli e correlazioni. Si pensi all’attuale contesto macroeconomico: dato l’inasprimento della politica monetaria e l’espansione dei rendimenti immobiliari, il rendimento del cashflow dei beni immobili diventa una componente relativamente maggiore del rendimento complessivo. In questi periodi gli investitori immobiliari si concentrano generalmente su segmenti come il mercato residenziale o logistico, che offrono una potenziale crescita delle locazioni che compensa l’inflazione.

«L’identificazione delle tendenze più ampie richiede una combinazione di analisi macroeconomica e profonda comprensione delle dinamiche del mercato locale», afferma Markus. «I clienti desiderano capire come le variazioni degli indicatori economici a livello globale possano ripercuotersi sui mercati immobiliari locali in cui operano.»

Di seguito Markus indica sei direzioni di marcia del mercato immobiliare e come gli investitori internazionali potrebbero essere in grado di sfruttarle a proprio vantaggio.

1. Focus sugli alloggi in locazione

In tutto il mondo si ravvisa una carenza di alloggi. L’aumento dei costi di costruzione, la rapida urbanizzazione, la crescita della popolazione e la scarsità di terreni, soprattutto nelle città e nelle zone limitrofe, hanno creato un mercato caratterizzato da un’offerta limitata e da una domanda elevata. In un contesto caratterizzato da prezzi elevati degli immobili e tassi d’interesse in aumento, molti acquirenti di prime case hanno difficoltà a ottenere un mutuo. La domanda residenziale si sta quindi spostando dagli alloggi occupati dai proprietari verso il settore delle locazioni, il che rende il settore residenziale in locazione una proposta sempre più interessante per gli investitori. I dati storici del mercato immobiliare dimostrano che il reddito da locazione residenziale può offrire interessanti rendimenti rettificati per il rischio e fornisce una forte copertura in tempi di inflazione più elevata. Con un volume di transazioni annui di oltre USD 200 miliardi, gli Stati Uniti sono di gran lunga il mercato di beni immobili in locazione più grande e più liquido al mondo. In Europa, anche la Germania presenta un mercato molto liquido, con quasi USD 20 miliardi di volume di transazioni annuali.

2. «Go green» per ottenere un rendimento a lungo termine

Incorporando i principi della bioedilizia nella propria strategia d’investimento, non solo si dimostra l’impegno a mitigare il rischio climatico, ma si possono anche ottenere ingenti rendimenti. Nuove tecnologie per il risparmio delle risorse, come i pannelli solari, il robusto isolamento e i dispositivi per il risparmio idrico, offrono agli investitori un potenziale risparmio a lungo termine e un aumento della redditività. Inoltre, sono sempre più richieste per soddisfare le normative e gli incentivi più severi messi in atto dai governi per promuovere la costruzione e il funzionamento sostenibile degli edifici.

Negli ultimi anni si è discusso molto sull’esistenza del cosiddetto «premio per la bioedilizia», in base al quale gli occupanti pagano una locazione più alta per gli immobili commerciali certificati green e gli investitori corrispondono un capitale maggiore per acquistare tali beni. Uno studio di MSCI, che ha preso in considerazione i prezzi pagati per gli uffici a Londra e Parigi, mostra che è emerso un premio per gli edifici con rating di sostenibilità da parte delle autorità preposte agli standard edilizi rispetto a quelli che non hanno ancora raggiunto tali standard. Nel lungo termine il processo di valutazione terrà conto anche del maggior rischio per il valore di un edificio derivante da emissioni elevate. Il prezzo di mercato di tali immobili rifletterà il capitale necessario per effettuare interventi legati al clima.

3. La logistica è una proposta in movimento

La crescita dell’e-commerce ha notevolmente aumentato la domanda di centri logistici e strutture di distribuzione. Con l’aumento dei consumatori che fanno acquisti online, c’è la necessità di immagazzinare, smistare e trasportare le merci in modo efficiente. Investire in centri logistici permette agli investitori di attingere a questo mercato in espansione e di beneficiare della crescita dell’e-commerce.

Il settore si è dimostrato particolarmente interessante tra gli investitori istituzionali, compresi i fondi pensione, i fondi di private equity e i REIT. La sua attrattiva risiede, tra l’altro, nel fatto che i centri logistici offrono stabilità di reddito perché attirano locazioni a lungo termine da parte di locatari affidabili, tra cui i giganti dell’e-commerce. Vale anche la pena ricordare che, a causa della necessità di operazioni di distribuzione e supply chain efficienti, i centri logistici si trovano di solito in posizioni strategiche, in prossimità dei principali nodi di trasporto, autostrade, porti e centri urbani. In particolare, i centri logistici per l’ultimo miglio vicino ai centri urbani diventeranno sempre più importanti in futuro.

4. Cavalcate l’onda del reshoring

Il concetto di «reshoring», che prevede il trasferimento di attività produttive o commerciali nel Paese d’origine, ha acquisito sempre più importanza negli ultimi anni. La pandemia da Covid e le incertezze geopolitiche hanno evidenziato le vulnerabilità delle catene di approvvigionamento globali, causando interruzioni nei trasporti, nella logistica e nella disponibilità di beni essenziali. La tendenza è stata determinata anche dall’aumento dei costi salariali nei luoghi tradizionali di delocalizzazione e dalla crescente automazione e robotizzazione dei processi produttivi.

In risposta, molte aziende hanno ripensato le proprie strategie di supply chain per aumentare la resilienza e ridurre la dipendenza dalle economie d’oltremare. Questi sforzi di reshoring richiedono ingenti investimenti e creano opportunità per gli investitori. Gli investimenti in immobili industriali ben localizzati, dotati di infrastrutture e servizi adeguati, può produrre un reddito da locazione interessante e un potenziale apprezzamento del capitale. In alcuni casi, il reshoring può comportare la riconversione o la rivitalizzazione di beni immobili esistenti, consentendo agli investitori di esplorare le opportunità offerte dalla riqualificazione o dall’adattamento di proprietà esistenti in spazi industriali moderni.

5. Lo spazio come servizio

Data la possibilità di lavorare in remoto da qualsiasi parte del mondo, il panorama degli uffici tradizionali sarà diverso in futuro. Le aziende globali potrebbero ancora avere bisogno di una sede centrale per scopi di rappresentanza e collaborazione, ma probabilmente non di uffici in ogni città o Paese del mondo. In quest’ottica, i fornitori di uffici flessibili possono rappresentare un’alternativa interessante per le aziende globali, che possono scegliere una serie di servizi aggiuntivi, tra cui IT, pulizie, ristorazione e servizi di portineria, oltre al tradizionale spazio per uffici.

Allo stesso modo, il mercato immobiliare life-science offre interessanti opzioni di investimento con una crescente domanda di spazi per laboratori completamente attrezzati. In questo modo le start-up possono spendere il denaro in ricerca e sviluppo piuttosto che dedicare fondi per l’allestimento dei laboratori. Rispetto agli uffici tradizionali, gli spazi per laboratori si rivelano spesso un investimento più difensivo, poiché i ricercatori del settore life-science necessitano di strutture per i loro laboratori e quindi non possono lavorare in remoto.

6. Optate per le infrastrutture

Quando si pensa agli investimenti immobiliari, ci si immagina automaticamente degli edifici, sia che si tratti di proprietà commerciali come uffici o impianti di produzione, o di proprietà residenziali come case familiari o condomini. Ma non bisogna trascurare le infrastrutture, ossia gli investimenti che comportano l’acquisto, lo sviluppo o la gestione di beni fisici che forniscono servizi essenziali o sostengono l’attività economica.

Gli investimenti in infrastrutture sono particolarmente interessanti per gli investitori in periodi di volatilità economica come quello attuale, perché non sono ciclici. Forniscono servizi critici, sostengono il funzionamento della società e spianano (letteralmente) la strada all’attività economica, fornendo un certo grado di isolamento contro le crisi economiche. Questi beni hanno spesso lunghi periodi di locazione, da diversi anni a svariati decenni, quindi possono generare cashflow stabili e prevedibili nel lungo periodo. Ad esempio, gli aeroporti o le strade a pedaggio generano solitamente entrate attraverso le tariffe d’uso o i canoni di locazione.

Con l’aumento dei disavanzi pubblici in molti Paesi e la spinta alla transizione energetica, cresce la domanda di capitali privati per colmare il divario tra gli investimenti infrastrutturali e la potenziale spesa pubblica.