Quali sono le sue previsioni sul mercato immobiliare svizzero nel 2019 e oltre?

Prof. Dr. Donato Scognamiglio: „Fino a sei mesi fa avrei raccomandato prudenza. Considerando però il modo in cui si sono comportati i mercati azionari nell’ultimo anno, devo ammettere che i rendimenti non sono così negativi. Soprattutto chi è già in possesso di un immobile può ritenersi fortunato. Tuttavia, siamo piuttosto scettici per ciò che concerne le mancate locazioni. Si è costruito molto, forse un po’ troppo. In poche parole: fortunato chi possiede immobili e prudenza per chi intende acquistarne.”

Come giudica la possibilità di un crollo del mercato nei prossimi mesi e anni?

„Non credo che nei prossimi mesi assisteremo a un crash. La Svizzera è una meta ambita, soprattutto quando l’Europa attraversa una crisi. Se invece la domanda riguarda i prossimi due o tre anni, ho la sensazione che chi adesso acquista con rendimenti lordi del tre percento o inferiore dovrà mettere in conto delle correzioni. Se gli interessi dovessero salire dal tre al quattro percento e i locatori si trovassero nell’impossibilità di aumentare i canoni a causa delle mancate locazioni, capiremo cosa significa «duration, duration, duration». Finora questo scenario è stato semplicemente ignorato, ma avremo modo di viverlo in prima persona.”

Quali regioni sono le più interessanti al momento?

„In termini di aspettativa o di cash? Se parliamo di aspettativa, bisogna investire sulla Bahnhofstrasse a Zurigo e sperare in un aumento del valore. Per coloro che hanno un approccio di questo tipo, in generale l’ideale è investire nelle città. Chi invece è orientato al cash, dovrà puntare su Coira.”

Quanto è attraente il mercato immobiliare svizzero per gli investitori stranieri?

„Per gli investitori stranieri esistono numerosi vincoli normativi. Non possono entrare facilmente nel settore degli immobili residenziali, ma in compenso possono ripiegare su uffici, immobili industriali e centri commerciali. La domanda fondamentale è: che cos’è un immobile? Un immobile è tecnicamente una sede. E come tale la Svizzera sarà particolarmente interessante anche tra dieci, e si spera tra venti o cento anni. Se qualcuno ha la possibilità di investire qui, io consiglio di farlo.”

Che cos’ha di speciale il mercato immobiliare svizzero?

„Gli Svizzeri sono un popolo di locatari. In Germania, per esempio, le case plurifamiliari sono solo una realtà marginale. Mentre il 60% degli Svizzeri vive in un normale appartamento in affitto. E per fortuna! Perché proprio questa percentuale elevata genera i rendimenti degli investimenti di cui necessitiamo oggi nella cassa pensioni per garantire la previdenza. In breve: la Svizzera ha una bassa quota di proprietà, molti locatari e un grado elevato di stabilità. Ciò determina flussi stabili di capitale in entrata, si spera anche in futuro.”

Gli investitori dovrebbero concentrarsi maggiormente sugli immobili industriali e commerciali o su quelli residenziali?

„Io personalmente preferisco il segmento residenziale. È regolamentato, si conoscono gli afflussi di capitale già in anticipo e si ha la certezza che con una buona ubicazione in centro difficilmente capitano imprevisti. Nel caso di investimenti nell’agglomerato, oggi si dovrebbe invece procedere con prudenza a causa degli appartamenti sfitti. Gli uffici sono maggiormente esposti alla ciclicità. Abbiamo assistito a fasi con una mole enorme di mancate locazioni. I quartieri a nord di Zurigo sono solo un esempio fra tanti. Quando poi la congiuntura si riprende, le superfici tornano a essere completamente occupate. Sarebbe quindi sbagliato raccomandare soltanto immobili residenziali. Gli uffici sono interessanti, ma decisamente più rischiosi.”

Qual è la forma migliore? Un investimento immobiliare diretto o indiretto, ad esempio tramite azioni o fondi immobiliari?

„Il confronto tra investimenti diretti e indiretti non è affatto semplice. Tutti possono effettuare investimenti indiretti e diversificare rapidamente. Sul mercato esistono prodotti interessanti. Chi desidera ottenere lo stesso effetto con gli investimenti diretti deve avere grosse disponibilità economiche. Faccio un esempio. Lei acquista un blocco immobiliare per cinque-dieci milioni. Per diversificare il suo portafoglio, desidera però aggiungere da venti a trenta ulteriori sedi. A questo punto le servono già 200-300 milioni di franchi. Gli immobili non dovrebbero rappresentare più del 20-30% del suo portafoglio. Nel complesso le servono quindi circa 1,5 miliardi di franchi. Sono pochissimi gli investitori in grado di investire una simile somma. Per gran parte della popolazione gli investimenti indiretti rappresentano quindi il modo migliore per poter partecipare a questo mercato.”

Lei osserva il mercato immobiliare da 20 anni. Quali sono state le esperienze che l’hanno colpita di più?

„A livello personale sono rimasto spesso impressionato dai percorsi di vita di persone benestanti di una certa età. Hanno sempre lavorato sodo rinunciando al proprio tempo libero e alla fine si sono ammalate. Esserne testimoni è toccante.

Inoltre ricordo molto bene il salvataggio di determinate banche svizzere. All’improvviso hanno avuto bisogno di molto denaro e hanno pensato di acquisire buone posizioni per rifinanziarsi. È stato questo il caso di UBS e le sue transazioni sulla Limmat. La Spar- und Leihkasse Thun ha dichiarato fallimento all’inizio degli anni Novanta. Che cosa ci insegna questo? Che con gli immobili non solo si può guadagnare molto denaro, ma si possono subire anche perdite enormi.

Ciò che balza agli occhi oggi è che le giovani generazioni non sanno che un tasso di interesse può arrivare al 7,5%. Partono dal presupposto che gli interessi siano bassi e rimarranno tali. Personalmente, io non avevo neppure messo in conto Donald Trump o la Brexit. O che l’Italia non avrebbe partecipato ai Mondiali di calcio. Così un giorno ci svegliamo e scopriamo che i tassi d’interesse non sono più a «uno virgola niente», ma all’improvviso sono saliti al 2-3% o anche oltre. Mi colpisce sempre come questi eventi vengano rapidamente dimenticati. Soprattutto la generazione più giovane dovrebbe prepararsi a un cambiamento dei tassi.”

Quali sono gli errori più frequenti nel caso di investimenti in immobili?

„Chi vuole diventare ricco in fretta non dovrebbe investire in immobili. Gli immobili sono come un matrimonio: sono orientati al lungo termine. Non si stipulano simili contratti per poi cambiare già domani.

Inoltre è necessario analizzare bene la sede. Non ci si deve far abbindolare dal costo basso. Proprio questi stimoli all’investimento sono all’origine delle attuali mancate locazioni. Le persone investono in valli che fino a due o tre anni fa non conosceva nessuno. Questi investimenti di oggi saranno gli ammortamenti di domani.”

Al momento si sta discutendo l’eliminazione del valore locativo. Quali sarebbero le ripercussioni sui vari gruppi di interesse?

„Chi dovrà pagare? I locatari. Chi ne trarrà beneficio? Soprattutto i proprietari di case benestanti e di una certa età. Con questi tassi d’interesse bassi potranno tirare il fiato, perché non dovranno più pagare imposte sul reddito fittizio. Per gli esercenti le ripercussioni saranno invece negative, in quanto non potranno dedurre in egual misura manutenzione e investimenti. Ritengo che soprattutto questo gruppo rivendicherà a gran voce i propri interessi. Per quanti acquistano gli immobili come forma di investimento, questa proposta non è realmente rilevante.”