Dans le cas de l’immobilier, un actif dont la valeur dépend beaucoup de sa localisation, il n’est pas toujours facile de tirer des conclusions générales en termes globaux. «Il est vrai que les marchés immobiliers diffèrent considérablement d’une région à l’autre, voire au sein d’une même ville ou d’un même quartier», affirme Markus. «L’offre et la demande peuvent varier considérablement d’une économie à l’autre. Il faut également tenir compte de facteurs tels que les spécificités juridiques, les différentes réglementations fiscales et les restrictions en matière d’investissements étrangers.»
Cependant, une analyse internationale du marché permet de mettre en évidence certaines tendances et corrélations. Prenons l’exemple de l’environnement macroéconomique actuel: dans un contexte de resserrement monétaire et de hausse des rendements immobiliers, le rendement des cash-flows générés par l’immobilier devient une composante relativement plus importante du rendement total. Dans ces moments-là, les investisseurs immobiliers se concentrent généralement sur des segments tels que le marché résidentiel ou logistique, dont le potentiel de croissance des loyers compense l’inflation actuelle.
«Pour identifier les grandes tendances, il faut combiner une analyse au niveau macroéconomique et une compréhension parfaite de la dynamique des marchés locaux», explique Markus. «Les clients veulent savoir comment l’évolution des indicateurs économiques au niveau mondial peut se répercuter sur les marchés immobiliers locaux sur lesquels ils investissent.»
Ci-dessous, Markus nous présente six pistes d’investissement sur le marché de l’immobilier et la manière dont les investisseurs internationaux peuvent en tirer le meilleur parti.
1. Se concentrer sur le logement locatif
Partout dans le monde, on constate une pénurie de logements. La hausse des coûts de construction, le rythme effréné de l’urbanisation, la croissance démographique et la rareté des terrains – en particulier dans les villes et à leur périphérie – sont autant de facteurs qui, combinés, ont créé un marché où l’offre est faible et la demande forte. Dans un environnement où les prix de l’immobilier sont élevés et les taux d’intérêt en hausse, de nombreux primo-accédants peinent à obtenir un prêt hypothécaire. Par conséquent, la demande locative prend aujourd’hui le pas sur l’acquisition de logements destinés à être occupés par leurs propriétaires.
De ce fait, le secteur résidentiel locatif séduit de plus en plus les investisseurs. Les données historiques du marché immobilier montrent que les revenus locatifs résidentiels peuvent non seulement offrir des rendements hors risques qui sont attrayants mais qu’ils fournissent aussi une couverture solide en période de forte inflation. Avec un volume de transactions annuel de plus de 200 milliards de dollars, les États-Unis sont de loin le marché du logement locatif le plus important et le plus liquide au monde. En Europe, le marché allemand est également très liquide, avec un volume de transactions annuel qui représente près de 20 milliards de dollars.
2. Miser sur l’écologie pour un rendement à long terme
En intégrant les principes de la construction écologique dans votre stratégie d’investissement, vous démontrez non seulement votre volonté d’atténuer le risque climatique, mais vous pouvez également obtenir des rendements intéressants. Le développement de nouvelles technologies permettant d’économiser les ressources, telles que les panneaux solaires, une isolation performante et des dispositifs d’économie d’eau, offre aux investisseurs la possibilité de réaliser des économies sur le long terme et d’accroître leur rentabilité. Elles sont également de plus en plus exigées pour répondre aux réglementations plus strictes et aux incitations offertes par les pouvoirs publics pour promouvoir la construction et l’exploitation durables des bâtiments.
Ces dernières années, l’existence d’une «prime verte» a fait couler beaucoup d’encre: les locataires versent des loyers plus élevés pour des biens commerciaux certifiés écologiques et les investisseurs paient plus cher pour acquérir ce type d’actifs. Une étude de MSCI, portant sur les prix payés pour des bureaux à Londres et à Paris, montre qu’une prime est apparue pour les bâtiments ayant reçu une certification de durabilité délivrée par les autorités chargées des normes de construction, par rapport à ceux qui n’ont pas encore atteint ces normes. À plus long terme, le risque accru que représentent des émissions élevées pour la valeur d’un bâtiment sera également intégré dans le processus d’évaluation. Le prix du marché de ces biens reflétera le capital nécessaire pour réaliser les améliorations requises en matière de développement durable.
3. La logistique, une option en plein essor
L’essor du e-commerce a provoqué une explosion de la demande de centres logistiques et d’entrepôts de distribution. De plus en plus de consommateurs effectuant des achats en ligne, les besoins en entreposage, en tri et en transport des marchandises sont énormes. Les investissements dans les centres logistiques permettent aux investisseurs de profiter de ce marché florissant et de la croissance du e-commerce.
Ce secteur est particulièrement prisé des investisseurs institutionnels, notamment des fonds de pension, des fonds de private equity et des sociétés d’investissement immobilier cotées (REIT). Son attrait réside, entre autres, dans la stabilité des revenus qu’offrent les centres logistiques car ils attirent des baux à long terme de locataires renommés, notamment des géants du e-commerce. Il ne faut pas oublier non plus que, compte tenu de l’impératif d’efficacité de la distribution et des opérations de la chaîne d’approvisionnement, les centres logistiques sont généralement situés dans des emplacements stratégiques, à proximité des principaux axes de transport, des autoroutes, des ports et des centres urbains. Plus particulièrement, les centres logistiques du «dernier kilomètre», proches des centres urbains, deviendront plus importants à l’avenir.
4. Surfer sur la vague de la relocalisation
Le concept de «relocalisation», qui consiste à relocaliser la fabrication ou les activités commerciales d’une société dans son pays d’origine, a le vent en poupe depuis quelques années. La pandémie de Covid et les incertitudes géopolitiques ont fait apparaître des vulnérabilités dans les chaînes d’approvisionnement mondiales, provoquant ainsi des perturbations dans les transports, la logistique et la disponibilité des biens essentiels. Cette tendance résulte également de l’augmentation des coûts salariaux dans les lieux de délocalisation traditionnels ainsi que de la montée en puissance de l’automatisation et de la robotisation des processus de production.
Face à cela, de nombreuses sociétés ont repensé leurs stratégies de chaîne d’approvisionnement afin d’améliorer leur résilience et de réduire leur dépendance à l’égard des économies étrangères. Ces efforts de relocalisation supposent de lourdes dépenses en capital et créent des opportunités pour les investisseurs. En investissant dans des biens industriels bien situés, dotés d’infrastructures et d’équipements adéquats, les investisseurs peuvent bénéficier de revenus locatifs intéressants et d’un potentiel d’appréciation du capital. Dans certains cas, la relocalisation peut s’accompagner d’une réaffectation ou d’une revitalisation d’actifs immobiliers existants, ce qui permet aux investisseurs de saisir les opportunités offertes par le réaménagement ou l’adaptation de locaux existants pour les transformer en espaces industriels modernes.
5. L’espace en tant que service
Avec la possibilité de travailler à distance depuis n’importe quel endroit du monde, l’environnement traditionnel des bureaux est appelé à se transformer. Les entreprises internationales auront peut-être encore besoin d’un siège situé dans un lieu d’affaires central à des fins de représentation et de collaboration, mais elles se passeront probablement de bureaux dans chaque ville ou pays du monde. Dans cette optique, les fournisseurs de bureaux flexibles peuvent constituer une alternative intéressante pour ces sociétés. Elles peuvent ainsi choisir divers services supplémentaires, tels que l’informatique, le nettoyage, la restauration et la conciergerie, en plus de l’espace de bureau traditionnel.
De même, le marché de l’immobilier des sciences de la vie offre des possibilités d’investissement intéressantes, avec une demande croissante de laboratoires entièrement équipés. Les start-ups peuvent ainsi consacrer leur argent à la recherche et au développement plutôt que d’investir dans l’aménagement de leurs laboratoires. Par rapport aux bureaux traditionnels, les espaces de laboratoire représentent souvent un investissement plus défensif, car les chercheurs du secteur des sciences de la vie ont besoin des équipements de leur laboratoire et ne peuvent donc pas travailler à distance.
6. Ne pas négliger les infrastructures
Lorsqu’on pense à l’investissement immobilier, on imagine automatiquement des bâtiments, que ce soient des biens commerciaux (bureaux, sites de production...) ou des biens résidentiels (maisons ou appartements). Mais il serait dommage de négliger les infrastructures, c’est-à-dire les investissements impliquant l’achat, le développement ou l’exploitation d’actifs physiques qui fournissent des services essentiels ou soutiennent une activité économique.
Les investissements dans les infrastructures sont particulièrement attrayants pour les investisseurs durant les périodes de volatilité économique telles que celle que nous connaissons actuellement, car ce ne sont pas des actifs cycliques. Ils fournissent des services essentiels, participent au fonctionnement de la société et ouvrent (littéralement) la voie à l’activité économique, assurant ainsi une certaine protection contre les ralentissements économiques. Ces actifs sont souvent loués pour de longues périodes, allant de plusieurs années à plusieurs décennies, et peuvent donc générer des flux de trésorerie stables et prévisibles sur le long terme. Par exemple, les aéroports ou les routes à péage génèrent généralement des revenus sous forme de droits d’utilisation ou de loyers.
Avec le creusement des déficits publics dans de nombreux pays et l’impulsion donnée à la transition énergétique, la demande en capitaux privés pour combler l’écart entre les dépenses d’infrastructure ciblées et les dépenses publiques potentielles ne cesse d’augmenter.