El avance en las técnicas de construcción en los últimos años ha permitido acelerar la construcción de edificios, y han surgido instrumentos financieros innovadores para ofrecer a los inversionistas nuevas vías de acceso al sector inmobiliario. ¿Cotizado o no cotizado? ¿Renta variable o fija? ¿Fondos o sociedades de inversión? Esta floreciente variedad de vehículos de inversión ofrece a los inversionistas mayores oportunidades para diversificar sus carteras, pero entender cuál forma de inversión se ajusta mejor a las necesidades de cada uno puede ser una tarea abrumadora.

Inversión inmobiliaria directa vs. a indirecta: principales diferencias

En términos generales, los vehículos de inversión inmobiliaria pueden dividirse en dos categorías principales: inversión directa e indirecta. Como su nombre sugiere, en la inversión inmobiliaria directa los inversionistas adquieren activos inmobiliarios de manera directa —como edificios de oficinas, viviendas, centros logísticos u hoteles— con el objetivo de generar ingresos y ganancias de capital. El enfoque indirecto, por su parte, implica invertir en activos inmobiliarios a través de instrumentos como los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) o los fondos cotizados en bolsa (ETF), en lugar de adquirir directamente los edificios.

Según Markus Waeber, Head Indirect Real Estate Advisory & Intelligence en Julius Baer, la inversión indirecta atrae a muchos inversionistas porque supone menos barreras de entrada que la inversión directa. «A menos que se trate de un particular con un gran patrimonio o de un inversionista institucional con un gran patrimonio de inversión, es difícil confeccionar una cartera global de activos inmobiliarios por la vía directa», explica. «No muchos inversionistas particulares disponen del capital necesario para adquirir propiedades en el sector comercial, donde los edificios de oficinas en zonas estratégicas pueden costar sumas de nueve cifras».

Las barreras de salida también son menores en el caso de las inversiones inmobiliarias indirectas, en el sentido de que, por lo general, se puede liquidar la posición con mucha más rapidez. «Por lo general, cuando se compra una casa o un inmueble comercial, las finanzas quedan inmovilizadas durante muchos años», afirma Markus. «Los fondos y las acciones del sector inmobiliario le permiten acceder con mayor facilidad al patrimonio que está acumulando y reorientar los fondos hacia otras oportunidades de inversión que se le presenten».

Los distintos vehículos ofrecen rendimientos diferentes

Al margen de la accesibilidad y la liquidez, las vías directa e indirecta de acceso a la inversión inmobiliaria también difieren en cuanto a sus parámetros de riesgo-beneficio. Aunque cada vehículo de inversión tiene sus propios atributos de riesgo, generalmente es cierto que las inversiones indirectas ofrecen un mayor potencial de diversificación, especialmente si están en manos de gestores patrimoniales profesionales, mientras que las inversiones directas ofrecen la posibilidad de obtener mayores rendimientos, pero suelen requerir una participación más activa y un profundo conocimiento del mercado.

«Es importante que evalúe detenidamente su propia propensión al riesgo antes de efectuar una asignación», explica Markus. «Si invierte en un fondo inmobiliario residencial suizo, por ejemplo, el rendimiento de flujo de caja anual típico puede rondar el 2 o 3 %. En el contexto del mercado inmobiliario, esto se consideraría una opción defensiva», afirma Markus.

La inversión inmobiliaria directa ofrece la posibilidad de obtener mayores rendimientos, tanto a través de la renta generada por los alquileres como de las ganancias de capital. Alquilar las propiedades adquiridas a inquilinos proporciona un flujo de caja constante, mientras que el valor de las propiedades puede aumentar con el tiempo. Las estadísticas de Invesco revelan que, durante el periodo 2001-2020, los ingresos procedentes del sector inmobiliario a escala mundial contribuyeron en mayor medida a la rentabilidad total que los ingresos procedentes de la renta variable mundial (véase el cuadro que aparece a continuación). Esto indica que una cartera que incluya activos inmobiliarios diversificados globalmente puede mitigar el riesgo.

Los inversionistas que se sientan cómodos adoptando una postura más agresiva podrían dedicarse a la construcción de nuevas propiedades o a proyectos importantes de renovación o reurbanización. Esto puede generar rendimientos impresionantes, explica Markus: «Si dispone de suficiente capital y de un horizonte de inversión a largo plazo, podría participar en la construcción de apartamentos, venderlos en el mercado y lograr una rentabilidad del 20 % o más».

No obstante, afirma que esta forma de inversión inmobiliaria debe tratarse con precaución. «La rentabilidad potencialmente lucrativa de una estrategia como la de construir para vender puede resultar atractiva para muchos inversionistas, pero requiere una participación activa y un profundo conocimiento del mercado local», afirma Markus.

Ventajas de buscar más cerca de casa

Tradicionalmente, esta necesidad de conocer el mercado local hizo que los inversionistas en activos inmobiliarios se centraran en el mercado nacional. «El sector inmobiliario es básicamente una clase de activo local que responde a las tendencias demográficas y económicas locales», dice Markus. «Por ello, desde el punto de vista del rendimiento, a menudo puede ser más eficaz invertir en su mercado local, o dejarse orientar por especialistas en países específicos, que invertir “a ciegas” en un fondo global que abarque muchos mercados diferentes», añade.

Sin embargo, la escasez de oportunidades de inversión en muchos mercados nacionales ha impulsado a los inversionistas a confeccionar una cartera internacional. Los grandes inversionistas institucionales y los fondos soberanos de inversión han contribuido a impulsar este cambio, atraídos por los ingresos generalmente estables, las posibilidades de diversificación y las diversas opciones para reducir los riesgos y aumentar los rendimientos.

Markus aconseja a los inversionistas activos a escala global que evalúen cuidadosamente los distintos factores antes de realizar una asignación. «Además de consideraciones como las fluctuaciones monetarias o las leyes fiscales extranjeras, es importante conocer los instrumentos disponibles en cada jurisdicción». Cita el ejemplo de Suiza, el mercado nacional de Julius Baer: «Los REIT son un vehículo típico en la mayor parte de Europa, Asia y Estados Unidos, pero no están disponibles en Suiza. Aquí, sin embargo, tenemos fondos cotizados que no existen en otros países, donde se puede invertir en fondos abiertos no cotizados».

Sea realista a la hora de evaluar sus propias capacidades

La baja correlación con otros países y otras clases de activos forma parte del atractivo de los activos inmobiliarios como clase de activo, respondiendo así eficazmente al deseo de diversificación de los inversionistas. Pero, si bien el mayor número de opciones en muchos mercados internacionales ha hecho que la inversión transfronteriza sea más accesible que nunca, el número de variables es vertiginoso, por lo que los inversionistas en activos inmobiliarios —al igual que en otras clases de activos— deberían adoptar un enfoque núcleo-satélite, aconseja Markus. «En el caso del sector inmobiliario, por ejemplo, puede tener sentido crear una estrategia principal en torno a, digamos, una propiedad alquilada por completo con bajo apalancamiento en una ubicación privilegiada, y complementarla con satélites, como la exposición a la promoción inmobiliaria o inversiones de valor agregado con una mayor relación préstamo-valor».

Independientemente de la forma en que los inversionistas decidan obtener exposición, los argumentos a favor de la inversión inmobiliaria a largo plazo como clase de activo son convincentes, ya que las cifras de los investigadores de activos alternativos de Prequin revelan que el 90 % de los inversionistas tienen la intención de mantener o aumentar sus asignaciones a activos inmobiliarios a largo plazo. Dado que en la inversión inmobiliaria tanto el enfoque directo como el indirecto tienen sus propias ventajas, la elección entre uno u otro dependerá de factores como las preferencias individuales, el capital disponible, la tolerancia al riesgo y el grado de implicación que desee tener el inversionista.

También es vital que, como inversionista, evalúe sus propias capacidades para valorar sus asignaciones, especialmente teniendo en cuenta el entorno cambiante de las tasas de interés, lo que hace que la selección de los instrumentos y las estrategias adecuados sea aún más importante. «Es vital que los inversionistas busquen asesoría de profesionales con la experiencia, la red de contactos y los conocimientos necesarios. El sector inmobiliario puede ofrecer rendimientos atractivos a la larga, pero también requiere una visión experimentada y a largo plazo», afirma Markus. «Al igual que con otras clases de activos, pasar más tiempo en el mercado en lugar de buscar el momento preciso, puede ser la forma más eficaz de maximizar los rendimientos de la inversión inmobiliaria».