En el caso de la inversión inmobiliaria, un activo cuyo valor se basa en gran medida en la ubicación, no permite siempre sacar conclusiones generalizadas fáciles en términos globales. «Es cierto que los mercados inmobiliarios difieren mucho de una región a otra, e incluso dentro de una misma ciudad o barrio», afirma Markus. La oferta y la demanda pueden variar notablemente de una economía a otra. También debe tener en cuenta factores como las diferencias entre legislaciones, las distintas leyes fiscales y las restricciones a la inversión extranjera».
Sin embargo, el análisis del mercado desde una perspectiva internacional arroja luz sobre ciertos patrones y correlaciones. Tomemos como ejemplo el entorno macroeconómico actual: en un contexto de endurecimiento de la política monetaria y de aumento de la rentabilidad de la inversión inmobiliaria, el rendimiento del flujo de caja procedente de los activos inmobiliarios se convierte en un componente relativamente mayor de la rentabilidad total. En estos tiempos, los inversionistas en activos inmobiliarios suelen enfocarse en segmentos inmobiliarios como el residencial o el logístico, que ofrecen un potencial de crecimiento de los alquileres capaz de compensar la inflación actual.
«Para identificar las tendencias más generales es necesario combinar el análisis macroeconómico con un profundo conocimiento de la dinámica del mercado local», explica Markus. «Los clientes quieren saber de qué manera los cambios en los indicadores económicos a escala mundial pueden repercutir en los mercados inmobiliarios locales en los que operan».
A continuación, Markus nos muestra seis formas de participar en el mercado inmobiliario y cómo los inversionistas internacionales podrían aprovecharlas en su beneficio.
1. Enfocarse en la vivienda de alquiler
En todo el mundo, las poblaciones enfrentan la escasez de vivienda. Factores como el aumento de los costos de construcción, la rápida urbanización, el crecimiento demográfico y la escasez de suelo —especialmente en las ciudades y sus periferias— se han combinado para generar un mercado en el que escasea la oferta y abunda la demanda. En un entorno de alto precio de la vivienda y crecientes tasas de interés, muchos compradores primerizos tendrán dificultades para conseguir una hipoteca. De ahí que la demanda residencial se esté moviendo de las viviendas ocupadas por sus propietarios hacia el sector del alquiler.
Esto hace que el sector residencial de alquiler sea una propuesta cada vez más atractiva para los inversionistas. Los datos históricos del mercado inmobiliario muestran que los ingresos derivados del alquiler de viviendas pueden ofrecer una atractiva rentabilidad ajustada al riesgo y constituyen una sólida cobertura en épocas de mayor inflación. Con un volumen anual de transacciones de más de 200 000 millones de dólares, EE. UU. es, por amplio margen, el mercado de viviendas de alquiler más grande y líquido del mundo. En Europa, Alemania también ofrece un mercado de viviendas de alquiler muy líquido, con casi 20 000 millones de USD de volumen anual de transacciones.
2. Apostar por la ecología para obtener rendimiento a largo plazo
Incorporar los principios de la construcción ecológica a su estrategia de inversión no solo demuestra un compromiso con la mitigación del riesgo climático, sino que también puede reportarle beneficios sustanciosos. La irrupción de nuevas tecnologías que permiten el ahorro de recursos, como los paneles solares, los aislamientos resistentes y los dispositivos que disminuyen el consumo de agua, ofrecen a los inversionistas un potencial de ahorro a largo plazo y una mayor rentabilidad. Asimismo, estas tecnologías son cada vez más necesarias para cumplir las regulaciones y los incentivos más estrictos que aplican los gobiernos con el fin de promover la construcción y operación sostenibles de los edificios.
En los últimos años se ha debatido mucho sobre la existencia de la llamada «prima de inmueble ecológico», en virtud de la cual los arrendatarios pagan alquileres más altos por inmuebles comerciales con certificación ecológica y los inversionistas pagan un mayor capital para adquirir tales activos. Un estudio de MSCI, que tiene en cuenta los precios que se pagan por oficinas en Londres y París, revela el surgimiento de una prima para los edificios que cuentan con calificaciones de sostenibilidad otorgadas por las autoridades reguladoras de la construcción en contraste con aquellos que aún no las han obtenido. A largo plazo, el alto riesgo que suponen las altas emisiones para el valor de un edificio también se tendrá en cuenta en el proceso de valuación. El precio de mercado de estas propiedades reflejará el capital necesario para realizar las mejoras pertinentes relacionadas con el clima.
3. La logística es una propuesta en movimiento
El auge del comercio electrónico ha incrementado enormemente la demanda de centros logísticos e instalaciones de distribución. A medida que aumenta el número de consumidores que compran por internet, surge la necesidad de almacenar, clasificar y transportar las mercancías de manera eficiente. Invertir en centros logísticos permite a los inversionistas aprovechar este mercado en expansión y beneficiarse del crecimiento del comercio electrónico.
Este sector ha demostrado ser especialmente popular entre los inversionistas institucionales, incluidos los fondos de pensiones, los fondos de capital riesgo y los fondos de inversión inmobiliaria (REIT). Su atractivo reside, entre otras cosas, en que los centros logísticos ofrecen una renta estable, ya que captan arrendamientos a largo plazo de inquilinos de renombre, incluyendo los gigantes del comercio electrónico. También hay que recordar que, debido a la necesidad de eficiencia en las operaciones de distribución y cadena de suministro, los centros logísticos suelen encontrarse en ubicaciones estratégicas, en las proximidades de los principales centros de transporte, autopistas, puertos y centros urbanos. En particular, los centros logísticos de última milla próximos a los centros urbanos adquirirán mayor importancia en el futuro.
4. Subirse a la ola de la relocalización
El concepto de «reshoring» (relocalización), por el que las operaciones de fabricación o empresariales se trasladan al país de origen, ha cobrado cada vez más fuerza en los últimos años. La pandemia de COVID y las incertidumbres geopolíticas evidenciaron la vulnerabilidad de las cadenas de suministro mundiales, provocando perturbaciones en el transporte, la logística y la disponibilidad de bienes esenciales. La tendencia también se ha visto estimulada por el aumento de los costos salariales en los lugares tradicionales de externalización y la creciente automatización y robotización de los procesos de producción.
En respuesta, muchas empresas se han replanteado sus estrategias relativas a la cadena de suministro para mejorar su resiliencia y reducir su dependencia de las economías extranjeras. Estos esfuerzos de relocalización requieren grandes gastos de capital y generan oportunidades para los inversionistas. La inversión en inmuebles industriales bien situados y dotados de infraestructura y servicios adecuados puede generar atractivos ingresos en concepto de alquiler y posibles ganancias de capital. En algunos casos, la relocalización puede implicar la reutilización o revitalización de activos inmobiliarios existentes, lo que permite a los inversionistas explorar oportunidades de reurbanización o adaptación de inmuebles existentes para convertirlos en espacios industriales modernos.
5. El espacio como servicio
Con la posibilidad de trabajar a distancia desde cualquier lugar del mundo, el entorno de oficina tradicional será diferente en el futuro. Es posible que las empresas multinacionales sigan necesitando una sede en un emplazamiento central por motivos de representación y cooperación, pero probablemente no necesiten oficinas en cada ciudad o país del mundo. Teniendo esto en cuenta, los proveedores de oficinas flexibles pueden ser hoy una alternativa atractiva para las empresas multinacionales. En este caso, las empresas pueden elegir entre una variedad de servicios adicionales, como los de informática, limpieza, alimentación y conserjería, además del espacio de oficina tradicional.
De forma similar, el mercado inmobiliario dedicado al sector de ciencias de la vida ofrece atractivas opciones de inversión, con una creciente demanda de espacios de laboratorio totalmente equipados. Esto permite a las empresas emergentes invertir su dinero en investigación y desarrollo en lugar de dedicar su capital a equipar sus laboratorios. En comparación con las oficinas tradicionales, los espacios de laboratorio suelen ser una inversión más defensiva, ya que los investigadores del sector de ciencias de la vida necesitan las instalaciones de su laboratorio y, por tanto, no pueden trabajar a distancia.
6. Incursionar en las infraestructuras
Cuando pensamos en inversión inmobiliaria, automáticamente nos imaginamos edificios, ya sean propiedades comerciales, como oficinas o fábricas, o residenciales, como viviendas familiares o bloques de apartamentos. Pero no debemos ignorar las infraestructuras, es decir, las inversiones que implican la compra, el desarrollo o la explotación de activos físicos que prestan servicios esenciales o sirven de apoyo a la actividad económica.
Las inversiones en infraestructuras son especialmente atractivas para los inversionistas en épocas de volatilidad económica como la actual, porque no son cíclicas. Estas proporcionan servicios fundamentales, contribuyen al funcionamiento de la sociedad y (literalmente) allanan el camino para la actividad económica, proporcionando un cierto grado de aislamiento frente a las recesiones económicas. Estos activos suelen tener largos periodos de arrendamiento, que oscilan entre varios años y varias décadas, por lo que pueden generar flujos de caja estables y predecibles a largo plazo. Por ejemplo, los aeropuertos o las autopistas de peaje suelen generar ingresos a través de las tasas que pagan los usuarios o de los pagos por arrendamiento.
Con el aumento del déficit público en muchos países y el avance de la transición energética, crece la demanda de capital privado para cubrir la brecha entre las inversiones en infraestructuras previstas y el gasto público potencial.