Bei Immobilien, einem Vermögenswert, dessen Wert in so hohem Masse von lokalen Gegebenheiten abhängt, ist es nicht immer einfach, allgemeine Schlussfolgerungen auf globaler Ebene zu ziehen. «Es ist sicherlich richtig, dass sich die Immobilienmärkte von einer Region zur anderen – und sogar innerhalb bestimmter Städte oder Stadtteile – stark unterscheiden», so Markus Waeber. «Angebot und Nachfrage können von einer Volkswirtschaft zur anderen stark variieren. Sie müssen auch Faktoren wie rechtliche Unterschiede, unterschiedliche Steuervorschriften und ausländische Investitionsbeschränkungen berücksichtigen.»

Die Betrachtung des Marktes durch eine internationale Optik bringt jedoch bestimmte Muster und Korrelationen zum Vorschein. Nehmen wir die aktuellen volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen: Vor dem Hintergrund einer strafferen Geldpolitik und steigender Immobilienrenditen steigt der Anteil der Cashflow-Rendite von Immobilien an der Gesamtrendite. In solchen Zeiten konzentrieren sich Immobilienanleger in der Regel auf Immobiliensegmente wie den Wohnungs- oder Logistikmarkt, die das Potenzial für ein Mietwachstum bieten, das die aktuelle Inflation ausgleicht.

«Die Identifizierung der allgemeinen Trends erfordert eine Kombination aus Makroanalysen und einem gründlichen Verständnis der lokalen Marktdynamik», so Markus Waeber. «Die Kunden wollen verstehen, wie sich Veränderungen der Konjunkturindikatoren auf globaler Ebene auf die lokalen Immobilienmärkte, in denen sie tätig sind, auswirken können.»

Im Folgenden stellt Markus Waeber sechs Trends auf dem Immobilienmarkt vor und erklärt, wie internationale Anleger davon profitieren können.

1. Fokus auf Mietwohnungen

Rund um die Welt ist die Bevölkerung mit Wohnungsmangel konfrontiert. Steigende Baukosten, die rasche Urbanisierung, das Bevölkerungswachstum und das knappe Grundstücksangebot insbesondere in Städten und ihrer Umgebung haben einen Markt mit geringem Angebot und hoher Nachfrage geschaffen. In einem Umfeld mit hohen Häuserpreisen und steigenden Zinsen werden viele Erstkäufer Schwierigkeiten haben, eine Hypothek zu bekommen. Daher verlagert sich die Wohnungsnachfrage von selbst genutzten Eigentumswohnungen hin zum Mietsektor.

Dadurch wird der Mietwohnungssektor für Anleger zunehmend attraktiv. Historische Immobilienmarktdaten zeigen, dass Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien attraktive risikobereinigte Renditen ermöglichen können und in Zeiten höherer Inflation eine starke Absicherung bieten. Mit einem jährlichen Transaktionsvolumen von über USD 200 Milliarden sind die USA der mit Abstand grösste und liquideste Mietwohnungsmarkt der Welt. In Europa bietet auch Deutschland einen sehr liquiden Mietwohnungsmarkt mit einem jährlichen Transaktionsvolumen von fast USD 20 Milliarden.

2. Langfristige Rendite durch Umweltfreundlichkeit

Die Einbeziehung von Grundsätzen nachhaltigen Bauens in Ihre Anlagestrategie zeigt nicht nur Ihr Engagement für die Minderung des Klimarisikos, sondern kann auch solide Renditen einbringen. Neue ressourcenschonende Technologien wie Solarmodule, gute Dämmung und wassersparende Geräte ermöglichen Anlegern langfristige Einsparungen und höhere Rentabilität. Sie sind auch in zunehmendem Masse erforderlich, um die strengeren Vorschriften zu erfüllen und von Anreizen zu profitieren, die die Regierungen zur Förderung des nachhaltigen Baus und Betriebs von Gebäuden eingeführt haben.

In den letzten Jahren war viel die Rede von der Existenz einer sogenannten «Green-Building-Prämie», bei der Mieter höhere Mieten für umweltzertifizierte Gewerbeimmobilien zahlen und Anleger für solche Objekte höhere Preise bezahlen. Laut einer Studie von MSCI, die sich mit den Preisen für Büroflächen in London und Paris befasst, wird für Gebäude mit einem Nachhaltigkeitsrating der Baubehörden ein Aufschlag gegenüber Gebäuden, die diese Standards noch nicht erreicht haben, gezahlt. Längerfristig wird auch das grössere Risiko für den Wert eines Gebäudes, das durch hohe Emissionen entsteht, in die Bewertung einfliessen. Im Marktpreis solcher Immobilien wird berücksichtigt werden, wie viel Kapital für die notwendigen klimabezogenen Modernisierungen erforderlich ist.

3. Logistik ist eine dynamische Option

Der Aufstieg des E-Commerce hat die Nachfrage nach Logistikzentren und Vertriebseinrichtungen erheblich verstärkt. Immer mehr Verbraucher kaufen online ein, und so besteht ein Bedarf an effizienter Lagerung, Sortierung und Transport von Waren. Durch Investitionen in Logistikzentren können Anleger sich diesen wachsenden Markt erschliessen und vom Wachstum des E-Commerce profitieren.

Dieser Sektor ist besonders beliebt bei institutionellen Anlegern wie Pensionsfonds, Private-Equity-Fonds und Real Estate Investment Trusts (REITs). Sein Reiz liegt unter anderem darin, dass Logistikzentren stabile Einnahmen bieten, da namhafte Mieter, wie zum Beispiel E-Commerce-Riesen, gern langfristige Mietverträge mit ihnen abschliessen. Erwähnenswert ist zudem, dass sich Logistikzentren aufgrund der Notwendigkeit effizienter Vertriebs- und Lieferkettenabläufe in der Regel an strategischen Standorten in der Nähe wichtiger Verkehrsknotenpunkte, Autobahnen, Häfen und Stadtzentren befinden. Insbesondere in der Nähe von Stadtzentren gelegene Logistikzentren für die letzte Meile werden künftig an Bedeutung gewinnen.

4. Engagieren Sie sich im Bereich Reshoring

Das «Reshoring», bei dem Produktions- oder Geschäftstätigkeiten in das Heimatland zurückverlagert werden, hat in den letzten Jahren zunehmend an Momentum gewonnen. Die Covid-Pandemie und geopolitische Unsicherheiten haben Schwachstellen in den globalen Lieferketten aufgezeigt, die zu Störungen bei Transport, Logistik und Verfügbarkeit lebenswichtiger Güter führten. Dieser Trend wurde auch durch die steigenden Lohnkosten in den traditionellen Offshoring-Ländern und die zunehmende Automatisierung und Robotisierung der Produktionsprozesse verstärkt.

In Reaktion darauf haben viele Unternehmen ihre Lieferkettenstrategien überdacht, um ihre Widerstandsfähigkeit zu verbessern und ihre Abhängigkeit von internationalen Volkswirtschaften zu verringern. Diese Verlagerungsinitiativen erfordern einen erheblichen Kapitalaufwand und eröffnen Anlegern neue Gelegenheiten. Investitionen in günstig gelegene Gewerbeimmobilien, die über gute Infrastruktur und Einrichtungen verfügen, können attraktive Mieteinnahmen und potenziellen Kapitalzuwachs bringen. Unter Umständen kann das Reshoring die Umnutzung oder Revitalisierung bestehender Immobilien umfassen, sodass Anleger die Sanierung oder den Umbau von Bestandsimmobilien zu modernen Industrieflächen in Erwägung ziehen können.

5. Space as a Service

Mit der Möglichkeit, von jedem Ort der Welt aus zu arbeiten, wird sich das traditionelle Umfeld für Büroflächen verändern. Global tätige Unternehmen werden zu Repräsentations- und Kooperationszwecken zwar immer noch einen Hauptsitz an einem zentralen Standort benötigen, aber sie brauchen wahrscheinlich nicht in jeder Stadt oder jedem Land der Welt eine Niederlassung. So können flexible Büroanbieter heute eine attraktive Alternative für global tätige Unternehmen sein. Hier können Unternehmen neben klassischen Büroflächen eine Vielzahl zusätzlicher Dienstleistungen wie IT, Reinigung, Verpflegung und Concierge-Service in Anspruch nehmen.

Auch der Markt für Life-Science-Immobilien mit einer steigenden Nachfrage nach voll ausgestatteten Laborflächen bietet attraktive Anlagemöglichkeiten. Er erlaubt es Start-up-Unternehmen, ihr Geld in Forschung und Entwicklung statt in die Einrichtung von Labors zu investieren. Verglichen mit Büroflächen stellen Laborräume oft eine defensivere Investition dar, da Forscher in der Life-Science-Branche auf die Einrichtungen in ihren Labors angewiesen sind und nicht von anderen Orten aus arbeiten können.

6. In Infrastruktur einsteigen

Bei Immobilienanlagen denken wir automatisch an Gebäude, seien es gewerbliche Immobilien wie Büroräume und Fabriken oder Wohnimmobilien wie Ein- und Mehrfamilienhäuser. Doch vernachlässigen Sie nicht die Infrastruktur, also Investitionen in Erwerb, Entwicklung oder Betrieb von Sachanlagen, die wichtige Dienstleistungen erbringen oder die Wirtschaftstätigkeit unterstützen.

Infrastrukturinvestitionen sind für Anleger in Zeiten wirtschaftlicher Volatilität, wie sie gegenwärtig herrscht, besonders attraktiv, da sie nicht konjunkturabhängig sind. Sie erbringen wichtige Dienstleistungen, unterstützen das Funktionieren der Gesellschaft und ebnen (im wahrsten Sinne des Wortes) den Weg für wirtschaftliche Aktivitäten und bieten somit eine gewisse Absicherung gegen wirtschaftliche Abschwünge. Diese Objekte haben oft lange Mietlaufzeiten, die von mehreren Jahren bis zu mehreren Jahrzehnten reichen, und können daher langfristig stabile und vorhersehbare Cashflows erzeugen. Flughäfen oder mautpflichtige Strassen beispielsweise generieren Erträge in der Regel durch Nutzungsgebühren oder Pachtzahlungen.

Angesichts zunehmender Staatsdefizite in vielen Ländern und der angestrebten Energiewende wächst die Nachfrage nach privatem Kapital, um die Lücke zwischen geplanten Infrastrukturinvestitionen und den möglichen staatlichen Ausgaben zu schliessen.