正如近年來建築技術越來越先進、房地產建造速度越來越快一樣，大量創新型金融工具如雨後春筍般湧現，為投資者提供了進入房地產的新途徑。上市還是非上市？股票還是債券？共同基金還是投資信託？這些新興的投資工具可能會給投資者帶來更多機會，讓他們的投資組合更加多元化，但瞭解哪種投資形式最符合自己的需求並非易事。
房地產直接投資與間接投資 — 主要區別
一般來說，房地產投資工具可以分為兩大類：直接投資和間接投資。顧名思義，房地產直接投資是指投資者直接購置寫字樓、住宅、物流中心、酒店等實體房地產，目標是創造收益和實現資本增值。而房地產間接投資則是指通過房地產投資信託基金 （Real estate investment trusts, REITs）、交易所交易基金 （Exchange-traded funds, ETF） 等工具投資房地產，而不是擁有實體房地產本身。
瑞士寶盛房地產間接投資—諮詢與睿智部主管Markus Waeber 表示，間接投資吸引了許多投資者，因為與直接投資相比，其准入門檻更低。「除非您是超高淨值人士或者擁有大量可投資資產的機構投資者，否則很難通過直接途徑建立一個全球房地產投資組合，」他說道。「很少有投資者擁有足夠資金來購置商業區域的房產，例如，位於戰略地段的寫字樓價格可能高達九位數。」
房地產間接投資的退出壁壘也較低，因為從某種意義上來說，您通常可以更快地平倉。「一般情況下，當您購置房屋或商業地產時，您可能會在多年內受到資金限制，」Markus 說道。「通過房地產基金和股票，您可以更輕鬆地獲得自己積累的財富，然後將資金重新分配到其他投資機會。」
各種投資工具提供的回報有所不同
除了資金可用性以及流動性方面的差異外，房地產直接和間接投資在風險回報參數方面也有所不同。雖然每種投資工具都有其獨特的風險屬性，但一般來說，間接投資具備更大的多元化潛力，尤其是在財富管理專業人士手中；雖然直接投資更有可能取得更高的回報，但通常需要更積極地參與以及對市場的深入瞭解。
Markus 解釋，「在配置之前仔細評估自己的風險偏好非常重要。例如，如果您投資瑞士住宅房地產基金，一般的年現金流回報率可能在 2-3% 左右。在房地產市場，這會被視為防禦性選擇。」
直接房地產投資可能通過租金收益和資本增值帶來更高的回報。將購置的房產出租可以帶來穩定的現金流，而房產的價值也可能隨著時間的推移而增加。景順集團 （Invesco） 的統計數據顯示，2001-2020年期間，全球房地產收益在總回報中的佔比高於全球股票收益（參見下圖）。這表明，包括房地產在內的全球多元化投資組合具有降低風險的潛力。
願意採取更加積極進取立場的投資者可能希望參與新房產的建造、重大翻新或重建項目。這可以帶來可觀的回報，Markus 解釋說：「如果您有足夠的資金和較長的投資期限，可以參與公寓建造並在市場上出售，從而獲得 20% 或以上的回報。」
不過，他表示，我們應該謹慎對待這種形式的房地產投資。「對許多投資者來說，像‘先建後賣’這樣的策略其潛在回報可能具吸引力且很豐厚，但需要積極參與以及對當地市場有深入的瞭解。」 Markus說。
近距離所能提供的房產優勢
傳統上，由於需要瞭解當地市場，房地產投資者一直專注於本土市場。「房地產基本上是受當地人口統計數據和經濟趨勢驅動的本地資產類別，」Markus 表示。「因此，從業績的角度來看，投資當地市場或接受特定國家專家的指導，往往比「盲目」投資於覆蓋許多不同市場的全球基金更有效，」Markus 補充道。
然而，由於許多國家市場缺乏投資機會，因而促使投資者建立了國際投資組合。大型機構投資者和主權財富基金幫助推動了這一轉變，因為他們被總體穩定的收益、多元化的空間以及各種降低風險和提高回報的可能性所吸引。
Markus 建議全球活躍投資者在進行配置之前仔細評估不同要素。「除了考慮匯率波動或海外稅法等因素外，瞭解哪些司法管轄區可以使用哪些工具也很重要。」他以瑞士寶盛的本土市場瑞士為例：「房地產投資信託基金在歐洲、亞洲和美國的大部分地區都很常見，但瑞士卻沒有。不過，它有其他国家没有的上市基金。」
在評估自己的能力時要「現實一點」
與其他國家和資產類別的相關性較低是房地產成為極具吸引力資產類別的原因之一，它有效地迎合了投資者對多元化的渴望。但儘管許多國際市場上的選擇越來越多，跨境投資比以往任何時候都更容易，紛繁複雜的變數意味著房地產投資者與其他資產類別投資者一樣，面臨著相同的問題。Markus 認為投資者應考慮採取「核心-衛星」的投資策略。「例如，以房地產為例，圍繞黃金地段低槓桿率的全租房產建立核心策略，同時輔以房產開發或貸款價值比更高的增值投資等衛星投資，這樣做就很有意義。」
無論投資者如何選擇具體資產組合，涵蓋房地產這一資產類別進行長期投資有充足的理由。另類資產研究機構 Prequin的數據顯示，90% 的投資者計劃長期維持或增加對房地產的投資配置。鑒於房地產直接和間接投資各有優勢，具體要選擇哪種方法，取決於個人偏好、可用資本、風險承受能力以及投資者希望參與的程度等因素。
作為投資者，評估自己的配置能力也至關重要，特別是考慮到利率環境的不斷變化，選擇合適的工具和策略顯得尤為重要。「投資者向擁有必要經驗、人脈和知識的專業人士尋求建議非常重要。房地產可以帶來具吸引力的長期回報，但也要求投資者必須擁有經驗豐富的長期眼光，」Markus 表示。 「與其他資產類別一樣，留在市場的時間（而非進入市場的時機）可能是實現房地產回報最大化的最有效方式。」