正如近年来建筑技术越来越先进、房地产建造速度越来越快一样，大量创新型金融工具如雨后春笋般涌现，为投资者提供了进入房地产的新途径。上市还是非上市？股票还是债券？共同基金还是投资信托？这些新兴的投资工具可能会给投资者带来更多机会，让他们的投资组合更加多元化，但了解哪种投资形式最符合自己的需求并非易事。

房地产直接投资与间接投资 — 主要区别

一般来说，房地产投资工具可以分为两大类：直接投资和间接投资。顾名思义，房地产直接投资是指投资者直接购置写字楼、住宅、物流中心、酒店等实体房地产，目标是创造收益和实现资本增值。而房地产间接投资则是指通过房地产投资信托基金 （Real estate investment trusts, REITs）、交易所交易基金 （Exchange-traded funds, ETF） 等工具投资房地产，而不是拥有实体房地产本身。

瑞士宝盛房地产间接投资—咨询与睿智部主管Markus Waeber 表示，间接投资吸引了许多投资者，因为与直接投资相比，其准入门槛更低。“除非您是超高净值人士或者拥有大量可投资资产的机构投资者，否则很难通过直接途径建立一个全球房地产投资组合，”他说道。“很少有投资者拥有足够资金来购置商业区域的房产，例如，位于战略地段的写字楼价格可能高达九位数。”

房地产间接投资的退出壁垒也较低，因为从某种意义上来说，您通常可以更快地平仓。“一般情况下，当您购置房屋或商业地产时，您可能会在多年内受到资金限制，”Markus 说道。“通过房地产基金和股票，您可以更轻松地获得自己积累的财富，然后将资金重新分配到其他投资机会。”

各种投资工具提供的回报有所不同

除了资金可用性以及流动性方面的差异外，房地产直接和间接投资在风险回报参数方面也有所不同。虽然每种投资工具都有其独特的风险属性，但一般来说，间接投资具备更大的多元化潜力，尤其是在财富管理专业人士手中；虽然直接投资更有可能取得更高的回报，但通常需要更积极地参与以及对市场的深入了解。

Markus 解释，“在配置之前仔细评估自己的风险偏好非常重要。例如，如果您投资瑞士住宅房地产基金，一般的年现金流回报率可能在 2-3% 左右。在房地产市场，这会被视为防御性选择。”

直接房地产投资可能通过租金收益和资本增值带来更高的回报。将购置的房产出租可以带来稳定的现金流，而房产的价值也可能随着时间的推移而增加。景顺集团 （Invesco） 的统计数据显示，2001-2020年期间，全球房地产收益在总回报中的占比高于全球股票收益（参见下图）。这表明，包括房地产在内的全球多元化投资组合具有降低风险的潜力。

愿意采取更加积极进取立场的投资者可能希望参与新房产的建造、重大翻新或重建项目。这可以带来可观的回报，Markus 解释说：“如果您有足够的资金和较长的投资期限，可以参与公寓建造并在市场上出售，从而获得 20% 或以上的回报。”

不过，他表示，我们应该谨慎对待这种形式的房地产投资。“对许多投资者来说，像‘先建后卖’这样的策略其潜在回报可能具吸引力且很丰厚，但需要积极参与以及对当地市场有深入的了解。” Markus说。

近距离所能提供的房产优势

传统上，由于需要了解当地市场，房地产投资者一直专注于本土市场。“房地产基本上是受当地人口统计数据和经济趋势驱动的本地资产类别，”Markus 表示。“因此，从业绩的角度来看，投资当地市场或接受特定国家专家的指导，往往比“盲目”投资于覆盖许多不同市场的全球基金更有效，”Markus 补充道。

然而，由于许多国家市场缺乏投资机会，因而促使投资者建立了国际投资组合。大型机构投资者和主权财富基金帮助推动了这一转变，因为他们被总体稳定的收益、多元化的空间以及各种降低风险和提高回报的可能性所吸引。

Markus 建议全球活跃投资者在进行配置之前仔细评估不同要素。“除了考虑汇率波动或海外税法等因素外，了解哪些司法管辖区可以使用哪些工具也很重要。”他以瑞士宝盛的本土市场瑞士为例： “房地产投资信托基金在欧洲、亚洲和美国的大部分地区都很常见，但瑞士却没有。不过，它有其他国家没有的上市基金。”

在评估自己的能力时要“现实一点”

与其他国家和资产类别的相关性较低是房地产成为极具吸引力资产类别的原因之一，它有效地迎合了投资者对多元化的渴望。但尽管许多国际市场上的选择越来越多，跨境投资比以往任何时候都更容易，纷繁复杂的变数意味着房地产投资者与其他资产类别投资者一样，面临着相同的问题。Markus 认为投资者应考虑采取“核心-卫星”的投资策略。“例如，以房地产为例，围绕黄金地段低杠杆率的全租房产建立核心策略，同时辅以房产开发或贷款价值比更高的增值投资等卫星投资，这样做就很有意义。”

无论投资者如何选择具体资产组合，涵盖房地产这一资产类别进行长期投资有充足的理由。另类资产研究机构 Prequin的数据显示，90% 的投资者计划长期维持或增加对房地产的投资配置。鉴于房地产直接和间接投资各有优势，具体要选择哪种方法，取决于个人偏好、可用资本、风险承受能力以及投资者希望参与的程度等因素。

作为投资者，评估自己的配置能力也至关重要，特别是考虑到利率环境的不断变化，选择合适的工具和策略显得尤为重要。“投资者向拥有必要经验、人脉和知识的专业人士寻求建议非常重要。房地产可以带来具吸引力的长期回报，但也要求投资者必须拥有经验丰富的长期眼光，”Markus 表示。 “与其他资产类别一样，留在市场的时间（而非进入市场的时机）可能是实现房地产回报最大化的最有效方式。”