就房地产而言，这种资产的价值在很大程度上由地域决定，要找到一个能应用于全球的结论并不总是那么容易。“确实，不同地区的房地产市场差异很大，甚至特定城市或社区内也有差异。”Markus 表示。“不同经济体之间的供求可能存在显著分歧。您还必须考虑到法律差异、不同的税务法规和外国投资限制等因素。”

然而，从国际视角审视市场确实能发现某些模式和相关性。以当前的宏观经济环境为例：在货币政策收紧、房地产收益率上升的背景下，房地产的现金流收益率在总回报中的占比相对较高。在这种情况下，房地产投资者通常会关注住宅或物流市场等房产领域，因为这些市场的租金可能上涨，从而抵消当前的通胀。

“为了确定总体性趋势，既要开展宏观层面的分析，又要深入了解当地市场动态，”Markus 表示。“客户希望了解全球经济指标的变化会如何影响其所在的房地产市场。”

在以下部分，Markus与我们分享了房地产市场的六大发展方向，以及国际投资者可如何将其转化为自己的优势。

1. 关注租赁住房

世界各地都面临着住房短缺的问题。建造成本不断上升、快速城市化、人口增长和土地稀缺（尤其是城市内及其周边地区），所有这些因素导致市场供不应求。如果房价上涨的同时利率上升，许多首次购房者将难以获得抵押贷款。因此，住房需求正在从购房自住转向租赁。

这使租赁住宅对投资者的吸引力与日俱增。房地产市场的历史数据显示，住宅租金收益能带来具吸引力的风险调整后回报，并在通胀上升时提供强有力的对冲。美国租赁住房市场的年交易额超过 2,000亿美元，迄今为止在全球范围内堪称规模最大和流动性最强。在欧洲，德国也是一个流动性非常强的租赁住房市场，年交易额接近 200亿美元。

2. 迈向绿色捕捉长期收益

将绿色建筑原则纳入投资策略，不仅表明您致力于减轻气候风险，还可以带来健康的回报。太阳能电池板、坚固的隔热材料和节水设备等新型资源节约技术的出现，为投资者提供了实现长期节能并提高盈利能力的潜力。人们越来越需要遵守政府为促进建筑物的可持续建造和运营而出台的更严格法规和激励措施。

近年来，大众围绕所谓的“绿色建筑溢价”是否有必要存在而开展了大量讨论，即租户为通过绿色认证的商业地产支付更高的租金，投资者则支付更多的资金来购置此类资产。MSCI 针对伦敦和巴黎的写字楼价格进行了一项研究，结果表明，获得建筑标准主管部门可持续性评级的建筑的价格比尚未达到这些标准的建筑出现溢价。从长远来看，高排放对建筑物价值会带来更大的风险，这一点也会在估值过程中被纳入考量。 这些房产的市场价格将反映为进行必要的气候相关升级所需付出的资金。

3. 物流业价值主张的演变

电子商务的兴起大大增加了市场对于物流中心和配送设施的需求。随着越来越多的消费者在网上购物，商家需要对商品进行高效的存储、分拣和运输。投资物流中心可以让投资者进入这个不断扩大的市场，并从电子商务增长中获益。

事实证明，这一领域特别受机构投资者的欢迎，包括养老基金、私募股权基金和房地产投资信托基金 （Real estate investment trusts, REIT）。其吸引力在于，物流中心能够提供稳定的收益，因为它们吸引了包括电子商务巨头在内信誉良好的租户的长期租赁。同样值得注意的是，由于需要确保配送和供应链运作高效，物流中心通常位于战略地段，靠近主要交通枢纽、高速公路、港口和城市中心。特别是，靠近城市中心的最后一英里的物流中心在未来会变得更加重要。

4. 乘着回流的浪潮

“回流”的概念（即将制造或业务运营迁回母国）近年来势头日益强劲。新冠疫情和地缘政治的不确定性凸显出全球供应链的脆弱性，这些因素会导致运输、物流和必需品供应中断。传统离岸外包地点的工资成本不断上升，外加生产过程的自动化和机器人化程度不断提高也推动了这一趋势。

对此，许多公司重新考虑了自己的供应链战略，他们想要增强弹性并减少对海外经济体的依赖。这些回流工作需要大量资本支出，为投资者带来了机会。投资位置优越、提供合适基础设施和便利设施的工业地产，可以获得有吸引力的租金收益，并且可能实现资本增值。某些情况下，回流可能涉及重新利用或重振现有房地产资产，让投资者能够探索将现有房产重新开发或改造成现代工业空间的机会。

5. 空间变成服务

随着人们可以在世界任何地方远程办公，未来传统办公室的格局将会有所不同。跨国公司代表着企业形象并专责推动公司内部协作，因此可能仍需要在商业中心地段设立总部，但不一定要在世界每个城市或国家都设立办事处。考虑到这一点，灵活的办公室供应商对当今的跨国企业来说可能是一个有吸引力的选择。在这方面，除了传统的办公空间外，公司还可以选择各种附加服务，包括信息技术、清洁、食品和礼宾服务等。

同样，随着市场对设备齐全的实验室空间的需求不断增多，生命科学房地产市场也提供了有吸引力的投资选择。这使初创公司可以将资金用于研发，而不是投入资本来装修实验室。经证明，与传统办公室相比，实验室空间是一项更具防御性的投资，因为生命科学行业的研究人员需要使用实验室的设施，因此无法远程工作。

6. 进军基础设施领域

当我们想到房地产投资时，会自动联想到建筑物，无论是写字楼或制造设施等商业房产，还是家庭住宅或公寓楼等住宅房产。但不要忽视基础设施，即涉及购置、开发或运营提供基本服务或支持经济活动的实物资产的投资。

在目前这样经济动荡的时期，基础设施投资对投资者特别有吸引力，因为它们是非周期性投资。基础设施可以提供关键服务、支持社会运作并（真正）为经济活动铺平道路，可在一定程度上抵御经济衰退。这些资产的租期通常很长，从几年到几十年不等，因此可以长期产生稳定且可预测的现金流。例如，机场或收费公路一般通过收取使用费或租赁费产生收益。

随着许多国家政府赤字不断上升并推行能源转型政策，为弥合目标基础设施资本支出与潜在政府支出之间的差距，市场对私人资本的需求日益增长。